展望2017,十大趋势预测

发布者: 发布时间:2017-01-20

中国房地产经历了2016年的冰火两重天后,下一步将会驶向何方?我们通过国家的宏观政策与市场上的最新动态,力图为大家展现中国房地产的大势走向。
趋势一:并购
2013年中国十大房企占商品房销售的比例为10.78%,2016年上半年十大房企的销售额额已逼近19%,与此同时房地产行业并购加剧,恒大、融创、中海、保利、绿地、万科相继成为并购案的主角。
预测:增速放缓、拿地成本剧增,盈利空间收窄——只有通过并购才能进一步扩张规模,提升自身竞争实力,或者布局多元业务,寻找新的增长点。2016年的并购案只是对 2017年的一次预演,真正的大戏2017年将接连上演。
趋势二:金融资本
2016年以恒大人寿、平安不动产、中民投为代表的房地产行业并购案(包括万宝之争),逐渐使房地产的幕后主角——金融资本,带入世人的眼界。
预测:对于投资公司而言,最好的信用就是不动产,由不动产可以衍生出更多的金融工具,可以为投资带来充裕的资金。未来,房地产最大的所有者将是保险公司和银行。
趋势三:旅游健康养老
11月28日,国务院办公厅发布了关于进一步扩大旅游文化体育健康养老教育培训等领域消费的意见。《意见》明确指出,将推进幸福产业服务消费、提升服务品质和增加服务供给,促进旅游消费、文化消费、体育消费、健康消费和养老消费,并推动实体零售创新转型、加快智慧家庭综合标准化体系、虚拟/增强现实标准体系建设等等。
预测:国务院办公厅本次下发的文件传递出促进旅游、文化、健康、养老等行业向前发展的积极信号。在某种意义上,是对文旅地产、养老地产或进行体育、教育、医疗健康类转型的房企表示肯定。消费升级是各个行业发房背景下的大潮流,顺应发展趋势或进行提前布局才是企业壮大的硬实力。
趋势四:租赁
2016年10月13日,北京国土局针对海淀永丰及大兴黄村的6宗地块采取“限房价、竞地价”的举措,对地块均设定合理土地上限价格,当竞买报价达到上限价格时,不再接受更高报价,转为通过现场竞报企业自持商品住房面积的方式确定竞得人。企业自持的商品住房将全部作为租赁住房,不得销售。
预测:政策明确传达了鼓励住房租赁市场发展的信号,同时也鼓励房地产开发企业开展租赁业务、出租库存商品住房或是与住房租赁企业合作。
趋势五:房产税
12月2日,国家税务总局公布《“十三五”时期税务系统全面推进依法治税工作规划》,对深化行政审批制度改革、推动和参与税收立法、推进依法治税具体工作任务分解及完成时限等做出了规定。规划特别提出,将推动房地产税立法,但未明确税收立法完成时限。社科院在12月19日发布的2017年《经济蓝皮书》发布暨中国经济形势报告会上表示,要切实有效降低企业税费负担,推进个人所得税改革,同时着实推进财税体制改革,尽快实施房地产税和遗产税。
预测:企业减税、个人增税将成为趋势,虽然还没有明确的时间表,但这一天迟早会来。
趋势六:去地产化
2016年,很多房企纷纷选择“去地产化”,多数的创新业务均偏向于轻资产运营模式。比如万科要往“城市配套服务商”发展,万达早已宣称要去“地产商”的名号,恒大也由“恒大地产”正式更名为“中国恒大”。
    预测:伴随供给侧改革与消费升级,“服务与运营”将在2017年的房地产市场被更多提及。
趋势七:调控常态
    2016年12月结束的中央经济工作会议提出“房子是用来住的、而不是用来炒的”,近期一系列的从中央到地方密集的对于房地产市场的表态说明,保持房地产市场稳定已经成为重要任务,房地产调控也将持续深入开展,并且将成为常态化,房地产市场将持续承压,部分城市的房地产泡沫将被挤出,与此同时,明年房地产市场也将进行新常态。
预测:处理好住房消费和投资、房地产和经济增长的协调关系。另外必须降低房地产的投资属性、回归居住属性。下一步预计将加快住房、土地供应、房地产税收等制度,以长效机制引导市场稳预期。
趋势七:城市分化加剧
    过去5年里,中国形成了三大三小6个人口增长中心,“三大”是北京、上海和深圳,以及其周边城市;“三小”是郑州、长沙和“厦门+泉州”。资金增量上,北京、上海、深圳、成都、杭州、南京成为明星城市。上述这些地方,其房价将获得人和钱的双重支撑。
    预测:虽然政府一直想在城镇化过程中,实现大中小城市的均衡发展。但由于公共资源无法均衡配置,发展机遇更多地集中在首都、直辖市、省会城市和特区,所以城市发展中的“马太效应”将日益明显。
趋势八:产业地产回归理性
    商贸物流、工业园区等产业地产在过去几年蓬勃发展,在全中国遍地开花,几乎任何一个城市都在大片、大片的规划各种产业园区、物流园区。但是,开发理念的陈旧,运营能力的不足,导致多地乱象丛生。
预测:商贸地产的核心是商贸,物流地产的核心是物流,工业地产的核心是工业,旅游地产的核心是旅游……,各类产业地产的本质认知将出现,并引导行业更加健康。
趋势九:商铺价值将重估
    商铺面临的最大问题是,“提袋消费”(服装、鞋帽、家电等)日益被网购取代,支撑商铺价值的只剩下“体验式消费”(餐饮、电影、培训、溜冰场)。传统商业旺区的街铺,可能是最危险的资产,因为单价太高。此外是人口流失城市的郊区、新区的综合体。“一铺养三代”越来越困难,“三代养一铺”的悲剧随时发生。
    预测:商铺价格将不得不回归商铺业态经营的价值本质,脱离价值规律的商铺将出现价格下调。
趋势十:写字楼与住宅价格倒挂
    在一线城市,一直存在一种现象:同样地段、同样档次的住宅和写字楼(含商务公寓),住宅更贵。为什么?原因有三:第一,商业物业基本上没有学位,不能落户口;第二,商业物业土地使用年限短;第三,管理费水电价格高,一般不能通煤气。
    预测:写字楼的“刚需色彩”不足,办公与写字楼没有必然关系,但市场对住宅面积的需求是多多益善,未来这种现象将持续,并逐步向二线及以下城市扩散。 
    预测2017年中国房地产市场,也可以用24个字进行总结:“房产金融融合,行业并购加剧;服务运营升级,回归价值规律。”

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