回顾2016,十大房产关键词

发布者:本站原创 发布时间:2017-01-16

    过去的2016年,对中国房地产行业来说是犹如坐“过山车”的一年,现在就让我们来盘点2016年的中国房地产。
   关键词一:二孩
    实施全面二孩政策,是继单独二孩政策之后生育政策的进一步调整完善,这是中央基于我国人口与经济社会发展形势做出的重大战略决策。2015年中国共产党十八届五中全会明确提出“全面实施一对夫妇可生育两个孩子政策”后,全面二孩政策的影响成为社会关注焦点。2015年12月27日,全国人大常委会表决通过了人口与计划生育法修正案,全面二孩政策2016年1月1日起正式实施。人口政策的调整,有利于优化人口结构、应对老龄化冲击、增加劳动力供给。
    点评:二孩政策在2016年元旦正式实施之后,家庭对改善型住房的需求更为强烈。
    关键词二:去库存
    
2016年初,地方和全国两会定调2016房地产市场为“去库存”之年。针对去库存难题,中国央行和银监会2016年2月2日联手发布房贷新政:不实施“限购”措施的城市,居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款,原则上最低首付款比例为25%,各地可向下浮动5个百分点;对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭,为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房,最低首付款比例调整为不低于30%。
点评:“去库存”政策贯穿全年。房贷新政表明了中央政府化解房地产库存,支持居民购房,改善居住条件的态度。之后超过150个城市出台去库存新政,各类金融杠杆直接点燃了年初沉寂的房地产市场,空前宽松的购房环境使得三四线楼市回暖,部分一二线楼市走向过热。
    关键词三:地王
   
自2016年3月份以来,全国土地市场明显上涨,高价地数量直线上升。这些高价地主要集中在一二线城市中,二季度地方国土部门上报异常交易地块数量环比、同比均明显增加,单价创新高的异常交易地块数量达到2014年以来单季度最高。
    点评:2016年是有史以来高价地最密集的年份,高总价、高单价、高溢价率的“三高”地块大量涌现,持续刺激房地产市场。热点一二线城市土地市场高温难降,面粉贵于面包的案例明显增多。业内分析原因主要有:一二线城市新房销售火爆,房企补库存的需求强烈;房企投资方向趋同,重点聚焦热点一二线城市,加剧了热点城市土拍竞争激烈程度;央企、国企在热点一二线城市不惜高价拿地,谋求企业做大做强;货币宽松,流动性充裕,金融机构大力支持房企高杠杆拿地。
    关键词四:营改增
  
3月18日,据财政部网站消息,财政部税政司、国家税务总局货物和劳务税司负责人就全面推进营改增试点向记者表示,明确自2016年5月1日起,全面推开营改增试点,将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业纳入试点范围,其中房地产业和建筑业税率确认为11%。而房地产行业之前的营业税税率为5%。在此次政策改革中,个人二手房的买卖此前需要缴纳的营业税也改为了增值税。
    点评:政策发布后,有外界担忧此举或将增加企业和个人的税负。不过财政部负责人回应称将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围后,各类企业购买或租入上述项目所支付的增值税都可以抵扣,结果会使减税规模较大、受益面较广。值得注意的是,营业税改增值税的目的是促进交易和资产流通。相对于营业税的全额征税,增值税主要针对货物、劳务及服务中的“增值部分”,只对最终消费者产生影响。也就是说,通过外购、租入、自建等方式新增不动产的企业都将因此获益。不过,据中国房地产数据研究院执行院长陈晟表示,这种获益程度与房企的经营是否规范、合理存在一定关系。对于一些中小企业而言,如果经营不规范,很难享受营改增带来的利好。
    关键词五:住房租赁
    
6月3日,国务院办公厅印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》,全面部署加快培育和发展住房租赁市场工作。《意见》突出了以下内容:①培育市场供应主体;②鼓励住房租赁消费;③完善公共租赁住房;④支持租赁住房建设;⑤加大政策支持力度;⑥加强住房租赁监管。
    10月13日,北京国土局针对海淀永丰及大兴黄村的6宗地块采取“限房价、竞地价”的举措,对地块均设定合理土地上限价格,当竞买报价达到上限价格时,不再接受更高报价,转为通过现场竞报企业自持商品住房面积的方式确定竞得人。企业自持的商品住房将全部作为租赁住房,不得销售。
    点评:政策明确传达了鼓励住房租赁市场发展的信号,同时也鼓励房地产开发企业开展租赁业务、出租库存商品住房或是与住房租赁企业合作;对于中介机构,则要求提高中介服务质量、提升人员素质;针对个人住房持有者,则鼓励个人依法出租自有住房。与此同时,对于以上三方均将给予税收优惠政策支持。就目前存在较大发展空间的国内住宅租赁市场而言,此举在短中期内将有利于推动市场向前发展。
    关键词六:离婚潮
  
2016年8月份,上海限购“新政”在市场传开,包括“名下无房亦无贷款记录的购房者首付最低三成,利率无优惠”“名下无房但有过按揭贷款历史的,首付最低五成,利率最低1.1倍”“离婚不足一年的购房者,限购及贷款政策按照离婚前家庭情况处理”等重磅信息。由此,多地“离婚买房潮”兴起。
    点评:在一二线城市的买房热潮推动下,用假离婚来规避限购限贷成为我国楼市的一大奇观。“中国式假离婚”可能使越来越多的人人财两空。部分城市实施“认房又认贷”政策,堵住了通过假离婚获得购房资格的政策漏洞。
   关键词七:中介管理
   
8月16日,住房城乡建设部、国家发展改革委、工业和信息化部、人民银行、税务总局、工商总局、银监会七部门联合召开新闻发布会,共同解读了七部门此前联合印发的《关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》。《意见》中传达了以下内容:①规范中介服务行为,对合同、房源信息、服务价格等方面作出了限制;②完善行业管理制度,将推进存量房交易合同网签系统建设,并要求建立健全存量房交易资金监管制度;③加强中介市场监管,包括落实备案制度、从业人员实名制、加强信用管理等内容。
    点评:10月份至今,住建部分别于10月3日和11月25日公布了45家和30家违法违规的房地产开发企业和中介机构名单,其中不乏链家、中原地产、我爱我家、房多多旗下的分公司,严查高压的态势频现。此次住建部联合六部门齐齐挥出的“重拳”不禁令人拍手叫好,为房产中介企业及从业者敲响了警钟,也为不规范的行业变得规范化带来了一丝曙光。然而,房产中介乱象的由来已久,这个市场还需要经过很长时间的严控和其它手段的辅助才能实现真正的“规范”。
    关键词八:楼市新政
    
9月30日,北京、天津发布楼市调控新政,其后在短短的国庆期间,全国20余座楼市热点城市纷纷发布调控新政。这是自2014年全国房地产政策开始松绑后,首次出现地方政府集中出台调控政策。
点评:显而易见,这是在有关部门统一部署下的一次集体行动。2016年全国市场区域分化更加显著,在多数三四线城市急需去库存的同时,20多个城市楼市火爆、房价大涨。热点城市暴涨的房价和过热的市场情绪,既不利于房地产业健康发展,又不利于经济稳健增长。因此,在中央“分类调控、因城施策”的方针指导下,20余城在国庆期间集中出台新政。地方调控政策陆续出台后,四季度这些热点城市已经开始降温,成交量下滑,房价涨幅缩小或微跌,调控效果正在显现中。
    关键词九:整治首付贷
    10月13日,国务院办公厅发布《互联网金融风险专项整治工作实施方案》,规范互联网“众筹买房”等行为,严禁各类机构开展“首付贷”性质的业务。要求房地产开发企业、房地产中介机构和互联网金融从业机构等未取得相关金融资质,不得利用P2P网络借贷平台和股权众筹平台从事房地产金融业务;取得相关金融资质的,不得违规开展房地产金融相关业务。
    点评:房价压力下,首付对许多购房者来说也是一笔高昂的开支,部分房地产机构“首付贷”产品由此诞生,为购房者提供首付资金,许多不具备买房能力的消费者也在“首付贷”的“诱惑”下购房,使得楼市风险大大增加。另外,大量资金由此流入房地产行业,在一定程度上促涨了房价。在一轮调控风潮下,在雷厉风行的严格审查下,“首付贷”终于消失在大众视野,房价快速上涨趋势也得以缓和。
    关键词十:拿地融资受限
    
银监会在10月21日召开的第三季度经济金融形式分析会上提出了7项措施,其中第二条就是严控房地产金融业务风险,严格执行房地产贷款业务制度要求与调控政策;规范各类贷款业务管理,严禁违规发放或挪用信贷资金进入房地产领域;加强理财资金投资管理,严禁银行理财资金违规进入房地产领域。早前,证监会曾在7月25日的保荐机构专题培训会上透露,上市公司再融资审核新增内容包括 “不允许房企通过再融资对流动资金进行补充,募集资金只能用在房地产建设而不能用于拿地和补偿银行贷款。”
    点评:这些政策内容向开发商传递了监管部门不断收紧房地产信贷的最新信号——严禁违规发放或挪用信贷资金进入房地产领域,同时,房企拿地融资受限。以上多项政策及规定都说明2016年的国家监管力度之大,它将棍棒真正地落到了房地产开发商和房产中介代理商身上,与上半年房企宽松的融资政策形成了鲜明的反差。
    盘点2016年中国房地产市场,可以用24个字进行总结:“政策前后反差,系统调控猛烈;投资增长回稳,市场量价齐升。”

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